初码观察 关于房价,写点东西,先说结论:
房价的崩塌一触即发,一泻千里的条件正在形成,无论从哪个角度看,支撑高房价和房价增长的条件都已经不存在了。无论什么城市、什么地段,支撑房价下跌的铁链条也在逐渐形成,并慢慢加强,现在是出逃的最后机会。
一、加速这一波房价危机的始作俑者,是疫情三年
我们不敢轻言整个危机都是疫情造成的,毕竟这是外因,制度性的内因和众所周知的其他因素才是决定性的关键。但可以肯定的是,疫情三年对经济的阻塞和对民生的折腾是灾难性的。最终提前带来了地产和房价的毁灭。
二、疫情三年,头铁与天为敌,进而天灾降临
在三年内,随意的封城静止,胡乱的财政支出,以及对资本的政治性管控等等,总结一句话,就是以人为的力量来对抗客观的经济与社会发展规律。结果不言而喻,就是一塌糊涂。
中央层面头痛医头脚痛医脚的习惯也是在这三年逐渐加强的,总以为一个命令就可以执行出想要的结果,殊不知社会管理最忌讳这种没有智慧决策、没有全局性设计的玩法,玩到最后,一定是各种小问题堆叠出大问题。
三、房企原本可以透析多活5年,现在被加速抬进ICU
房企与土地财政的共生模式,在此不多赘述了,这种模式依赖经济的持续增长,原本也伴随着经济放缓而接近尾声了。但作为企业来说,现金流为王,如果能够妥善善后,精准打击和处理,很多明眼上的困难与灾难是可以避免和解决的。
但这三年里,房企在病危时,一次又一次的遭受突发性“电击治疗”,各种随意一刀切的政策红线,不停的打乱房企计划,说停贷就停贷,说违规就违规,说停售就停售。
虽说房企有原罪,企业也伴随巨大风险,但不管多大的规模,也经不起这种随意的折腾,现金流直接断裂,最终造成恒大、融创这样激进型房企的提前死亡。
原本集全国之力和智慧,可以软着陆的房市,被的弄得一败涂地,直接硬坠毁。这就带来了影响拉低房市的第一个恶性结果,延迟、烂尾,房企彻底失信,直接降低了群众的购买欲。
四、财政崩塌把房价推土机中的最强生力军给打趴了
疫情三年加速了土地财政的终结,同样也加速了全国范围内地方债和城投债的暴雷,加之经济下行,财政收入彻底萎缩。
财政收入的下行,直接影响了全国公务员和企事业单位人员的收入。公务员和事业编里,普遍出现降薪、迟发工资、拖欠工资甚至回收奖金等情况。
在2014年后的这波去库存涨价中,除去炒房投机客外,最强购买力其实就是公积金高且稳定、事业极其安稳的这波政府伴生群体。但是这两年的变化,让他们的世界观出现了一丝裂缝,小心翼翼的怀疑着,是不是铁饭碗也可能会破碎?
一旦这种潘多拉心魔打开,那就一发不可收拾了,从加速上车立刻转为挤兑离场。
同样类似的购买力,还有各大厂、高科技公司、金融公司的高收入人群,在这波经济折腾中也伤得不轻,降薪、裁员,打击的不仅是工资,更是信心。
试问购房主力军都离场时,就算救活了房企,盘活了资产,那又有谁来买呢?
五、购房也只剩下了最后一代
疫情中关于最后一代的回忆很惨痛,但这不是玩笑,是实际情况。为啥人口问题会拖到今天这个地步,这是复杂而深远的,既有中国特有的原因,也有客观的社会发展规律,在这里我们不做深刻的讨论。
但结果是很现实的,就是最后一波上车的人,也就是90后们的六个钱包,已经所剩无多了。
往前的老一代如上所说没钱也没信心再买了,而往后的新一代主观上躺平,客观上也没有6个钱包了。这是真正意义上的最后一代购房者。
六、任何政策都无效了,供需关系面前,只是下跌速度快慢的问题
这几天城中村大新闻下,又有人出来分析,说在救市、能救回来、还是有希望的云云。这些经济论断,都是空中阁楼,在绝对的供需关系失衡面前,一切都是浮云。
超大的未去化库存,加速断裂的房企资金链,彻底丧失信心的民众,掏空的口袋和钱包,背后还有无数听其言观其行的焦虑中产阶级。请问需求在哪里?
七、最后的成交是一轮残忍的财富转移
对于最后一代购房者来说,如果社会认知不足,信息闭塞,那就会陷入被割的无尽深渊,甚至多年辛苦付之一炬。
目前二线大城市的房市是这样的,前些年高位5万的地段,目前普遍挂牌3-4万,实际成交2-3万,同位置海量的改善型法拍房(150平以上)2万不到还无人问津。
但是就有那么一群,日常新闻联播,无任何第三方信源的老老实实的家庭,他们的社会认知,还停留在要买房车、房子会升值、国家在发展。完全接触不到真实有效的社会信息。
这样的人群是可怜的,但数量还不少,单价500万,贷款300万的房子,入手就亏100万是常态,亏200万也不稀奇。真为他们未来的艰难捏把汗。
假他们之手实现风险脱手、财富转移的人无疑是幸运的,这是最后一轮逃跑的机会。
八、至暗时刻还没到来,大的来了还有1-2年
虽然我们说了这么多狠话,但实际情况也不是一泻千里的样子,而是温水煮青蛙,至少在目前:
1)无论是政府层面,还是站在金融机构的立场,都无法立刻承认房子的真实价格,毕竟房产抵押物太多了,如果接受50%以上的真实下跌量,那就是全国范围的系统性金融大风暴乃至大灾难了,这会带来严重的政治安全威胁。
2)人口灾难带来的学区房消失的问题,也会在未来几年成为新的抛售加速剂。
3)当前是先觉先行者的抛售,但各地还有3-5年的限售政策,最后一波上车的冤大头,即使意识到了不对劲,暂时也没法脱手,所以还形成不了踩踏搬的挤兑潮,但1-2年后,就真的不好说了。全世界的人民有个特点:买涨不买跌,当下形势下,限售政策已经从房价蓄水坝变成了岌岌可危的决堤口。
好了,写完了,如果你能认真的阅读如上内容,相信会做出正确的决策。
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