超高层的摩天大楼一直是世界级都市努力打造的名片。据都市高楼建筑协会（CTBUH）统计，预计2020年前完工的世界最高20座高楼中，中国将独占10席。就连之前没有超高建筑的韩国首尔为了“打造高端城市形象”，也计划一举修建3座摩天大楼同时冲进前20！

2015年底，上海浦东的天际线迎来了“新高度”。耗资142亿、高度632米的上海中心大厦（Shanghai Tower）拔地而起，超越了旁边的上海环球金融中心，成为中国第一、世界第二高的建筑。

▲图片中最高的建筑即为上海中心大厦（来源：视觉中国）

这座“中国第一高楼”在上周受到了美国知名财经媒体CNBC的关注。遗憾的是，这种关注却来自一个“难言之隐”。据CNBC报道，高端大气的上海中心部分楼层闲置，商家实际入驻率仅三成左右。

近日，每日经济新闻(微信号：nbdnews)记者亲临上海中心探访求证，并采访到商业地产界资深人士。据业界人士透露，像上海中心这样的超高层摩天大楼不再具备“一枝独秀”的条件。在高端写字楼市场上，“中国第一高楼”也面临着巨大的竞争压力。

黄浦江畔的繁华气息引发美国人关注

一江之隔的陆家嘴和外滩共同构成了上海滩举世闻名的天际线。黄浦江边的繁华景象也吸引了意想不到的美国投资客。

据“房产周刊”网站报道，好莱坞影帝，“教父”罗伯特德尼罗于2013年底和家人朋友一道参与了上海南京路的“179项目”。这个项目位于外滩黄金地段南京东路179号，占地7.65万平方米，将修建成好莱坞风格的豪华五星级旅馆。

▲“房产周刊”网站报道

据BBC报道，德尼罗和这块地产的业主上海外滩投资开发集团签署了合作协议，金额可能高达人民币12亿元。德尼罗表示，自己希望能把上海外滩变成“世界上最重要的观光景点之一”。

站在上海外滩，隔着黄浦江望去，632米高的上海中心与420米高的金茂大厦、492米高的上海环球金融中心和东方明珠塔共同构成上海金融城的美景。如今黄浦江畔再次迎来了美国投资者审视的目光，可惜这次迎来的却是质疑的声音。

▲上海中心大厦建设历程（图片来源：上海中心官方网站）

上海中心略显冷清，办公区空置率高

面对世界知名媒体CNBC突如其来的爆料，每日经济新闻(微信号：nbdnews)记者进行了实地走访求证。

走进上海中心大厦内部，记者发现这座摩天大楼的功能分区十分详尽。这里一共分为9个区，1号区是零售区，2号区到6号区属于办公区，酒店和观景台座落于7号区到9号区。

▲每经记者 唐洁摄

上海中心大厦一名负责办理临时卡的工作人员介绍说，目前大厦8楼至65楼都被用作办公楼。该大厦一位大堂经理向记者表示，目前办公区有30%的空间已有企业入驻。

上海中心大厦的租赁中介方之一世邦魏理仕（CBRE）方面则对每日经济新闻(微信号：nbdnews)记者表示，目前该摩天大楼约有60%的办公空间已被承租出去，但实际仅有三分之一的空间有租户进驻，租户中包含阿里巴巴（Alibaba）和锦天城律师事务所（AllBright law offices）等。

临近中午11点半，记者又来到了该大厦内已开业的宴会厅和对外开放的观光层。从人流量来看，这里的氛围略显冷清。

▲大厦内一家装潢高档的餐厅（每经记者 唐洁摄）

每日经济新闻(微信号：nbdnews)记者来到大厦内一家装潢高档的餐厅时发现，虽然餐厅服务员已经开工上班，但餐厅内门可罗雀，食客数量很少。

中原地产三级市场部一名工作人员向记者透露，目前上海中心大厦的办公楼加商业和酒店的整体出租率约70%。根据房网资讯中心的分析，这个水平并不算高。上海其他毗邻的高端写字楼，整体入驻率能够达到85%以上的水平。

每日经济新闻(微信号：nbdnews)记者从中原地产工商铺租赁官网了解到，上海中心大厦平均日租金约为16.66元/平方，与之相邻的金茂大厦平均日租价为13.3元/平方。据媒体报道，2017年上海甲级写字楼的租金水平整体出现下调，靠近核心商圈的写字楼平均日租金一般在10元／平方的水平。

超高层摩天楼面临严峻挑战

现场走访之后，每日经济新闻(微信号：nbdnews)记者采访到了几位业内资深的地产人士。

戴德梁行高级董事、中国区写字楼部主管沈洁告诉记者：

“超高层地标项目由于体量庞大，相当于4-5个常规项目同期集中竣工入市，在去化周期上的挑战比常规项目大很多。”

仲量联行的数据显示，2017年第一季度上海高档写字楼的空置率已激增至12%。

沈洁对此表示，上海作为国际金融中心城市，高端写字楼的需求相对稳定。空置率的压力更多来自于商务区之间的竞争，尤其是新兴商务区带来的分流效应以及对优质客户的抢夺，市场需要一定时间进行消化。

除了上海之外，全国还有不少热点城市也在加速兴建大型超高摩天大楼。面对这种趋势，沈洁认为：

“诸多新建项目超高层硬件品质都趋于国际化，未来应更注重客户体验、自身配套、楼宇智能以及服务管理这些‘软件’的提升。”

上海中心大厦如今面临的招租困境，并不仅仅来源于新建的摩天大楼带来的同质化竞争压力。上海市进行地如火如荼的老城区改造工程，也在分流写字楼客源。

按照规划，2017-2020年间，上海核心商务区与非核心商务区分别将有约216万平方米和488万平方米的新增竣工面积。戴德梁行认为，在这种大背景下，上海主城区近年来对核心地段的老旧楼房的改造陆续增多，改造后的高品质写字楼对于区域内存量客户的虹吸效应十分明显。

每经编辑 郑直

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